京都地方裁判所 昭和６１年（行ウ）２９号 判決
京都市山科区御陵岡ノ西町四〇番地の一三
原告
井上利男
右訴訟代理人弁護士
高田良爾
京都市東山区馬町通東大路西入ル新シ町
被告
東山税務署
中川淳
右指定代理人
小見山進
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求める裁判
一 原告（請求の趣旨）
１ 被告が、昭和五九年七月二六日付でした原告の昭和五八年分の所得税の更正のうち、分離長期譲渡所得金額四万〇、七六〇円を超える部分及び過少申告加算税の賦課決定（ただし、いずれも再更正により変更された後のもの）を取り消す。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
との判決。
二 被告（答弁）
主文同旨
第二当事者の主張
一 原告（請求原因）
（一） 原告の昭和五八年分の所得税の課税の経緯は別表A1に記載のとおりである（以下、再更正により更正された後の昭和五九年七月二六日付更正を「本件処分」という）。
（二） 本件処分のうち、分離長期譲渡所得金額四万〇、七六〇円を超える部分は、過大に認定した違法があるから、取り消すべきである。
（三） よつて、原告は、被告に対し、本件処分のうち、分離長期譲渡所得金額四万〇、七六〇円、納付すべき税額三万一、二〇〇円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定の取消を求める。
二 被告
１ 請求原因に対する認否
（一） 請求原因（一）の事実をいずれも認める。
（二） 同（二）、（三）を争う。
２ 被告の主張（本件処分の適法性）
（一） 原告が、別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という）を譲渡した経緯
(1) 原告は、昭和三〇年四月一三日、宮川孝之から本件土地を一八〇万円で買い受け、原告の長男井上彰（以下「彰」という）が、昭和四九年三月九日、本件土地上に別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という）を建築した。
(2) 本件建物の二階の一部、四階及び五階は、原告と彰及びその家族が居住し、その他の部分は、原告が代表取締役をしていた株式会社井上商会が賃借し、井上商会は毎月相当額の賃料を彰に支払つていた。
(3) 昭和五八年三月二四日、原告は、本件土地を八、六〇〇万円で、また彰は、本件建物を五、九〇〇万円で、それぞれ信楽ゴルフ株式会社（昭和六〇年一〇月二八日信和ゴルフ株式会社に商号変更。以下「信楽ゴルフ」という。）に譲渡し、同日、それぞれ代金を受領した。
(4) 原告は、本件土地の実測面積が公簿面積より少なかつたことから、右の代金の内一〇〇万円を信楽ゴルフに返還した。
（二） 右（一）の事実に基づく原告の昭和五八年分の分離長期譲渡所得の計算及びその説明は、別表A2及び以下に述べるとおりである。
(1) 譲渡収入金の算出
本件土地の譲渡価額八、六〇〇万円から、後日返還した一〇〇万円を差し引いた八、五〇〇万円である。
(2) 取得費の算出
本件土地の取得価格一八〇万円は、譲渡収入金額の五パーセント相当額を下回るので、本件土地の譲渡所得金額の計算上、譲渡収入金額から控除すべき本件土地の取得費の額は、譲渡収入金額の五パーセント相当額の四二五万円である（昭和六三年改正前の租税特別措置法（以下「措置法」という）三一条の四及び昭和四六年八月二六日付直資四－五ほか「租税特別措置法（山林所得・譲渡所得関係）の取り扱いについて」（通達）（以下「措置法通達」という）三一の四－一）。
(3) 譲渡費用の算出
原告、彰及び信楽ゴルフは、昭和五八年三月二四日、司法書士事務所において本件土地売買に係る不動産売買契約書（以下「本件売買契約書」という）を作成し、同時に司法書士に対し、本件土地及び本件建物の所有権の処分に付随する登記手続きを依頼し、その費用として左のとおり二三万二、〇〇〇円を支払つた。
〈１〉 売渡証書作成 一万七、〇〇〇円
〈２〉 根抵当権抹消 三万円
〈３〉 賃借権抹消 一万二、〇〇〇円
〈４〉 登記簿閲覧 一、〇〇〇円
〈５〉 提出及び受領手続 七、〇〇〇円
〈６〉 契約書作成 一六万二、〇〇〇円
〈７〉 交通費及び諸経費 三、〇〇〇円
合計 二三万二、〇〇〇円
右のうち、
（イ） 〈１〉、〈４〉、〈５〉及び〈７〉は、本件土地及び本件建物の譲渡に係る費用であるため、その二分の一が原告の負担すべき譲渡費用となる。
（ロ） 〈２〉及び〈３〉の費用は、本件土地の譲渡に直接要した費用ではないので、本件土地の譲渡費用に当らない。
（ハ） 〈６〉の内訳は、本件売買契約書の作成代金二、〇〇〇円、右契約書の印紙代一〇万円及び原告と彰との間において作成した契約書の印紙代六万円である。
右の費用のうち、原告と彰との間の契約書の印紙代六万円を除き、原告の負担すべき譲渡費用となる。
以上より、譲渡費用の額は、左のとおり合計一一万六、〇〇〇円となる。
売渡証書作成 八、五〇〇円
登記簿閲覧 五〇〇円
提出及び受領手続 三、五〇〇円
契約書作成 一〇万二、〇〇〇円
交通費及び諸経費 一、五〇〇円
合計 一一万六、〇〇〇円
(4) 特別控除額の算出
（イ） 本件土地のうち、居住の用に供していた部分の譲渡による所得には、居住用財産の譲渡所得の特別控除があり（措置法三五条一項及び措置法通達三五－一七）、それ以外の部分については、長期譲渡所得の課税の特別控除がある（措置法三一条一項）。
（ロ） 本件建物は、三三・八五四八五パーセントを原告、彰及びその家族が居住の用に供し、六六・一四五一五パーセントを井上商会に貸していた。
（ハ） そこで、居住用部分の特別控除額は、譲渡金額八、五〇〇万円から、取得費四二五万円と、譲渡費用一一万六、〇〇〇円の合計額四三六万六、〇〇〇円を差し引いた金額八、〇六三万四、〇〇〇〇円に、右居住部分の利用率三三・八五四八五パーセントを乗じて求められた二、七二九万八、五一九円である。
（ニ） 賃貸部分については、長期譲渡所得の特別控除額の一〇〇万円である。
（ホ） したがつて、本件土地の譲渡に係る譲渡所得の特別控除額は、（ハ）と（ニ）の合計額二、八二九万八、五一九円である。
(5) 分離長期譲渡所得の算出
譲渡収入金から、取得費、譲渡費用及び特別控除額を控除した五、二三三万五、四八一円が、原告の昭和五八年分の長期分離譲渡所得金額である。
したがつて、右の金額をもとになした本件処分は、いずれも適法である。
三 原告（被告の主張に対する認否及び主張）
（一） 被告の主張（一）の(1)、(2)及び(4)を認め、同(3)を否認する。
本件建物を信楽ゴルフに譲渡したのは、原告であつて、被告主張のように彰ではない。即ち、原告は、昭和五八年三月二四日、彰が所有していた本件建物を、五、九〇〇万円で譲り受け、同日、信楽ゴルフ株式会社へ、本件土地及び建物を合計一億四、五〇〇万円で譲り渡したものである。
（二） 同（二）(1)のうち、本件土地の譲渡価額を否認し、後日一〇〇万円を返還したことを認め、譲渡収入金額を争う。
譲渡収入金額は、本件土地及び建物の譲渡価額一億四、五〇〇万円から、後日返還した一〇〇万円を差し引いた一億四、四〇〇万円である。
（三） 同（二）(2)のうち、本件土地の取得価額一八〇万円を認め、被告主張の取得費を争う。
本件土地の取得費は、土地取得価額一八〇万円、本件建物の取得価額五、九〇〇万円及び本件建物の売買契約書の印紙代六万円の合計六、〇八六万円である。
（四） 同（二）(3)のうち、司法書士に対し、合計二三万二、〇〇〇円を支払つたこと及びその明細を認め、被告主張の譲渡費用を争う。
譲渡費用は、賃借権解除のため井上商会に支払つた立退料等五、四五〇万円と、司法書士に支払つた登記手続費用二三万二、〇〇〇円のうち一七万二、〇〇〇円の合計五、四六七万二、〇〇〇円である。
立退料等五、四五〇万円は譲渡費用に当たらないとしても、取得費として認められるべきものである。
（五） 同（二）(4)のうち、（イ）（ロ）（ニ）を認め、（ハ）、（ホ）を争う。
居住部分の特別控除額は、譲渡金額一億四、四〇〇万円に居住部分の利用率三三・八五四八五パーセントを乗じた額から取得費六、〇八六万円に居住部分の利用率を乗じた額と、譲渡費用五、四六七万二、〇〇〇円に居住部分の利用率を乗じた額をいずれも控除した残額二、八四二万七、二四〇円である。
（六） 以上の原告主張の昭和五八年分の分離長期譲渡所得金額は別表Ｂのとおりである。
第三証拠
証拠に関する事項は、本件記録中の書証目録及び証人等目録に記載のとおりであるからこれを引用する。
理由
一 請求原因（一）の課税の経緯の事実は、すべて当事者間に争いがない。
二 本件処分の適法性について検討する。
１ 被告の主張（一）の(1)、(2)及び(4)は当事者間に争いがない。
２ 被告は、本件建物を譲渡したのは彰であるから、原告について本件土地のみを譲渡したとしてなした本件処分は適法であると主張し、原告は、本件建物も自己が譲渡したと主張するので、本件建物の譲渡の主体につき検討する。
成立に争いのない甲第四号証、第五号証、乙第五ないし第八号証、第一三号証、第一六号証の一、二、第一九号証、第二三号証、第二五号証、第二六号証、第三〇号証の一ないし三、原本の存在及び成立に争いのない乙第一〇号証、第一二号証、その方式及び趣旨により公務員が職務上作成したものと認められるから真正な公文書と推定すべき乙第一四号証、第一五号証、弁論の全趣旨から真正な成立の認められる乙第一七号証、証人川口耕次郎及び同井上彰の証言の各一部（いずれも後記措信しない部分を除く）、弁論の全趣旨を総合すれば、以下の事実が認められる。
（一） 彰は原告の長男であるところ、原告と彰が経営する井上商会の経営に欠損が生じ、また、彰は個人的な負債がかさんだため、昭和五八年二月ころ、原告と彰は、右債務整理のため知人の小林稔に依頼し、本件土地と本件建物を売却し、井上商会と彰の債務の返済に当てることとした。そこで、同年三月中頃、右小林から紹介を受けた信楽ゴルフの代表者である国府光雄と、原告、彰との間で、本件土地につき売主・原告、本件建物の売主・彰、買主・信楽ゴルフ、代金合計一億四、五〇〇万円とし、原告、彰は本件建物のうち、四階部分は同年三月一八日限り、一階、二階、三階、五階及び地下一階部分は同年四月一一日限り明渡す、同年三月二四日限り、本件土地、建物に設定されている、協和銀行、京都自転車信用販売株式会社のための根抵当権設定登記等を抹消したうえ、信楽ゴルフに所有権移転登記を了し、本件土地を原告が信楽ゴルフに引渡すとの内容の売買契約を同年三月二四日に締結する旨の覚書（乙第一三号証）を作成した。
（二） 原告は、川口税理士を訪れ、右の売買を行なつた場合税金がどうなるのかについて相談していたが、同税理士は、右（一）の覚書作成後、税金を有利にするためには、形式上、本件建物を彰から原告に売り渡し、原告が本件土地、建物の双方を信楽ゴルフに売り渡すこととし、原告が賃借人である井上商会（代表取締役は原告）に立退料を支払つたことにすれば、彰から原告への建物の譲渡代金及び右の立退料が建物の取得費用になるので、そのようにすることを勧めたところ、原告、彰は同税理士にその手続きを一任した。
そして、同税理士が、信楽ゴルフへの売買価格合計一億四、五〇〇万円から検討して、本件建物の売買価格を五、九〇〇万円、立退料は五、四五〇万円と決め、彰から原告への売買契約書の原文を作成した上、三月二四日、原告と国府（信楽ゴルフ代表者）との契約が行なわれる場所に、これを持参した。
（三） 三月二四日、原告は、信楽ゴルフに、本件建物の所有者も原告となつたから、原告と信楽ゴルフとの間で、本件土地及び建物の売買契約を締結する形式としたいと申し入れ、信楽ゴルフの担当者は、建物の所有権を取得し得るのであれば問題ないとしてこれを了承し、同日、両者の間で売買契約が締結された（甲第四号証）。そして、前記の川口税理士作成の契約書原文を用いて、これと同時に、原告と彰との間で、本件建物を売り渡す旨の売買契約（甲第五号証）を締結した。
（四） 右の売買の代金一億四、五〇〇万円は、現金一〇〇万円と合計一億四、四〇〇万円の保証小切手三通でその場で原告に支払われたが、小切手のうち、一、四〇〇万円は井上商会の借入金返済として京都自転車信用販売株式会社に、二、〇〇〇万円は彰の借入金返済として協和銀行に支払われ、残りの約一億一、一〇〇万円を小林稔が預かり、前示の原告が土地、彰が建物を直接信楽ゴルフに売却する旨の覚書（乙第一三号証）どおりに彰の負債の返済に当てられた（乙第一五号証、乙第一七号証）。なお、現金受領分一〇〇万円はその大半が根抵当権設定登記等の抹消費用にあてられ、原告が受け取つた譲渡代金はほとんどなく、井上彰が原告から受け取つた譲渡代金はなかつた。また、原告は、同年三月一九日までに、彰は同月二三日までに本件建物から転居しており（乙第一六号証の一、二、第二五、第二六号証）、信楽ゴルフとの前示覚書の約定が実行されている。
右に認定した事実を総合すると、三月二四日に彰から原告に対して本件建物の売買があつた旨の契約書（前掲甲第五号証）は、税金対策上その外形を作出したものであり、課税を免れるため、彰と原告との間で右売買が行われたように作為したものであつて、少なくとも所得税法上は、実質的にみて、真実右両名間に売買が存在したものとは認められない（所得税法一二条参照）。これに反する証人川口耕次郎、井上彰の各証言の各一部、乙第一五号証、第一八号証、第二一号証の一の各一部は、前掲各証拠に照らしいずれも信用することができず、他に、原告が本件建物を譲渡したと認めるに足る証拠がない。
３ そこで、原告の分離長期譲渡所得金額を計算する。
（一） 譲渡収入金
前記認定のとおり、原告が本件土地、彰が本件建物を、合計一億四、五〇〇万円で売却しており、建物部分の譲渡価額は不明であるが、成立に争いのない甲第二号証、乙第一八号証、第二九号証を総合すれば、本件建物の価額は、取得価額から償却費相当額を控除すると、五、九一三万一、六〇〇円となること、信楽ゴルフは、建物取得のための支払金額を五、九〇〇万円と申告していること、本件建物について彰から原告に対し賃貸料の支払はなされておらず、借地権が存在しないことからすると、被告が本件建物の譲渡価額を五、九〇〇万円としたことは相当と認められ、これを覆すに足る証拠はない。
したがつて、本件土地の価額は、一億四、五〇〇万円から、五、九〇〇万円を控除した八、六〇〇万円となり、譲渡収入金額は、当事者間に争いのない土地代金値引金額一〇〇万円を差し引いた八、五〇〇万円となる。
（二） 取得費
措置法三一条の四によれば、本件土地の取得費は、別表A2に記載のとおりとなる。
原告の主張する取得費は、前認定２の事実に照らし、本件建物を譲渡したのが原告とは認められないことから、費用として認めることができない。
（三） 譲渡費用
原告、彰双方が費用として、被告主張の２（二）(3)のとおり司法書士に対して支払をした事実は当事者間に争いがない。
譲渡費用は、譲渡を実現するために直接必要な経費を意味するから、右被告の主張２（二）(3)のうち〈２〉根抵当権抹消及び〈３〉賃借権抹消の費用は譲渡費用に当たらない（最判昭和三六年一〇月一三日民集一五巻九号二三三二頁）。また、成立に争いのない乙第一一号証によれば、〈６〉契約書作成費用の内訳は、原告と彰との間の契約書に貼付された印紙代六万円、原告と信楽ゴルフとの間の契約書作成報酬金二、〇〇〇円及び印紙代一〇万円となるから、この内譲渡費用と認められるのは報酬金二、〇〇〇円及び印紙代一〇万円の計一〇万二、〇〇〇円である。
そこで、売主である原告、彰双方のための費用である右被告の主張２（二）３のうち〈１〉、〈４〉、〈５〉、〈７〉の二分の一及び〈６〉のうち一〇万二、〇〇〇円の合計一一万六、〇〇〇円が譲渡費用となる。
原告は、更に、井上商会に支払つた立退料等五、四五〇万円が譲渡費用又は取得費に含まれると主張するが、本件建物を譲渡したのは前認定のように彰であると認められ、原告が本件土地を譲渡するに当たつて立退料等を支払う理由もないし、原告が右立退料等を支払つた事実は前示措信しない証拠のほか、これを認めるに足る証拠がなく、原告主張の右立退料等を譲渡費用又は取得費に含ませることはできない。
（四） 特別控除額
被告の主張（二）(4)のうち、（イ）、（ロ）及び（ニ）は当事者間に争いがない。そこで計算すると、右同被告の主張（ハ）ののとおり本件土地のうち居住用部分の特別控除額は、二、七二九万八、五一九円となり、したがつて、本件土地の譲渡に係る所得の特別控除額は、右同主張（ホ）のとおり二、八二九万八、五一九円となる。
したがつて、原告の昭和五八年分の分離長期譲渡所得は、譲渡収入金から、取得費、譲渡費用及び特別控除額を控除した五、二三三万五、四八一円となる。
４ よつて、原告の昭和五八年分の分離長期譲渡所得を五、二三三万五、四八一円としてした被告の本件処分は適法であつて、過大認定の違法はなく、これを前提とした過少申告加算税も適法であつてこれに違法はない。
三 以上によれば、原告の本訴請求は、理由がないからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき、行政事件訴訟法七条、民訴法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 吉川義春 裁判官 菅英昇 裁判官 堀内照美）
別紙
物件目録
１（本件土地）
京都市下京区五条通新町西入西錺屋町五番二
宅地 一五五・〇四平方メートル
２（本件土地上の建物）
京都市下京区五条通新町西入西錺屋町五番二
鉄骨造陸屋根地下一階付五階建
店舗・居宅
一階 一三七・五〇平方メートル
二階 一三七・五〇平方メートル
三階 一三一・八四平方メートル
四階 一二六・五七平方メートル
別表 A1
昭和58年分の課税の経過及びその内容
〈省略〉
別表 A2
〈省略〉
別表 Ｂ
〈省略〉